Tips Membeli Apartemen

Kalau diperhatikan, akhir-akhir ini banyak sekali iklan/promosi penjualan property. Baik itu di koran, spanduk, billboard, bahkan di TV. Dan jika ditilik lebih jauh, 60% bahkan lebih merupakan produk apartment. Dari yang sekedar menginformasikan waktu launching, fasilitas, sampai dengan program2 penjualan yg intinya mempermudah konsumen dlm memutuskan. Sebagai calon pembeli, konsumen cukup diuntungkan dengan informasi yg mudah didapat tersebut. Tapi di sisi lain, juga “mempersulit”, produk property mana yg harus diambil/dibeli… Kali ini saya akan menjelaskan fenomena itu, semoga bisa mencerahkan…

 

Kenapa apartment…?

Dengan perubahan gaya hidup saat ini yg semakin serba cepat dan instan, kebutuhan tempat tinggal yg simple pun menjadi sebuah pilihan. Yaitu yang berjarak cukup dekat dengan tempat kegiatan sehari2. Apalagi dengan kondisi  kemacetan yang semakin sulit ditebak. Belum lagi factor semakin terbatasnya lahan yang membuat pilihan landed house semakin melambung harganya. Dengan alasan2 seperti di atas, wajar apabila produk high rise (apartment) semakin menjadi sebuah pilihan untuk tempat tinggal. Kalau begitu, produk apartment seperti apa yg harus diambil/dibeli…?

 

Motif pembelian apartment

Hal pertama yg harus kita perhatikan dalam membeli apartment adalah motif kita dalam membeli. Sama halnya dengan motif pembelian produk property lainnya, pembelian apartment mempunyai 2 motif; untuk digunakan sendiri sebagai tempat tinggal (sebagai user) atau untuk investasi (sebagai investor).

Jika sebagai user, pertimbangan sih cukup simple. Pertama mengenai lokasi. Apakah lokasi apartment cukup dekat dengan aktifitas kita sehari2..? Kantor, sekolah anak2, dll. Sehingga waktu dan biaya transportasi dapat ditekan seminimal mungkin. Kedua, fitur dari apartment itu sendiri. Apakah fasilitasnya nyaman dan komplit? Untuk fasillitas, juga harus kita pertimbangkan secara detail. Misalnya, apartment yg sudah dilengkapi dengan karaoke room atau fasilitas leisure lainnya. Seberapa sering kita menggunakan fasilitas tersebut? Apakah fasilitas itu mandatory? Lainnya halnya mungkin dengan fasilitas pool, gym, atau children playground. Mungkin fasilitas2 itu lebih sering akan dipakai. Tapi tentu saja satu user dengan user yang lainnya juga berbeda orientasinya.

Delivery time atau waktu serah terima juga harus sangat diperhatikan. Karakteristik konsumen yang user, biasanya mempunyai limitasi waktu yg terbatas. Kebanyakan mereka ingin menggunakan apartment secepatnya, biasanya saat ini mereka masih kontrak/sewa. Jadi, apabila waktu penyerahan lebih dari 36 bulan, forget it. Cari apartment yg lain. Jika tidak, maka selama 36 bulan itu, Anda akan sangat berat. Selain harus membayar cicilan apartment, juga masih harus mengeluarkan biaya sewa. Lain halnya apabila Anda tidak harus bayar sewa untuk tempat tinggal sekarang, atau pembelian apartment yg baru dana sudah tersedia (pembelian hard cash).

Jika ketiga hal tersebut sudah sesuai dengan kebutuhan kita, selama harga apartment tersebut masuk dalam budget kita, tidak usah berpikir panjang lagi, BELI. Karena seperti yang sering kita dengar, waktu terbaik untuk pembelian property adalah SEKARANG. Ya betul, sekarang. Berbeda dengan produk2 lainnya, property adalah satu2nya produk yg bahan bakunya tidak diproduksi lagi, yaitu tanah. Jadi semakin lama semakin terbatas. Dan tentu saja semakin mahal…

 

Apartment sebagai investasi

Motif ke-2 ini cukup rumit. Artinya kita harus benar2 mempertimbangkan antara nilai yg kita keluarkan dan nilai yg akan kita dapatkan akibat pembelian apartment. Tapi sebelum itu, kita juga harus analisa lagi, nilai kentungan seperti apakah yg ingin kita raih? Apakah keuntungan dari nilai sewa apartment tersebut (yield), atau keuntungan akibat kenaikan harga apartment tsb di kemudian hari (capital gain)..?

Walaupun intinya sama, cukup berbeda antara 2 tujuan di atas. Apabila kita menginginkan keuntungan yield, artinya apartment yg akan kita beli harus cukup mudah disewa. Berarti pertimbangan2 pembelian sebagai user di atas harus juga kita masukkan sebagai alasan membeli. Karena mereka yg sewa apartment, pasti menginginkan lokasi yg terbaik, yaitu yang dekat pusat aktifitas bisnis/ekonomi. Semakin tinggi potensi sewa, tentu saja harga sewa akan semakin tinggi. Dan ini akan meningkatkan keuntungan.

Sebagai gambaran, nilai sewa rata2 untuk apartment per tahunnya adalah 10% dari total harga. Jadi misalnya harga beli apartment adalah 500 juta, maka nilai sewa per tahunnya adalah 50 juta. Jika menurut analisa kita harga sewa per tahunnya bisa lebih dari 10% itu, maka apartment tersebut layak kita beli. Sebaliknya, jika nilai sewa di bawah nilai itu, pembelian bisa kita pertimbangkan lagi.

Seandainya capital gain yang akan kita raih, berbeda lagi pertimbangannya. Yaitu, kita harus menganalisa berapa potensi harga jual apartment itu di kemudian hari. Betul, bahwa semua product property di waktu yang akan datang pasti harganya naik. Artinya pasti menguntungkan. Tetapi nilai keuntungan seperti apa yg ingin kita dapatkan? Tentu saja yang paling optimum.

Ada cara mudah untuk menganalisa hal itu. Yaitu kita membandingkan antara harga jual m² apartment tersebut, dengan harga tanah per m² di sekitar lokasi/area apartment tersebut. Semakin kecil selisih harga (apalagi selisih minus), maka diharapkan semakin tinggi pula keuntungan yang dapat diraih.

Misalnya; harga sebuah apartment adalah 20 juta per m². Sedangkan harga tanah di sekitar lokasi tersebut 25 juta per m². Karena selisih/gap minus yg cukup besar, artinya apartment tersebut mempunyai potensi kenaikan harga yg cukup besar pula di masa yg akan datang… Sebaliknya, misalnya harga tanah ternyata 18 juta per m². Ada kemungkinan, kenaikan harga apartment tidak akan tinggi, atau bisa jadi kenaikan baru akan terjadi dalam rentang waktu yang lama…

 

Demikian sedikit penjelasan pertimbangan2 apakah yang harus dilakukan dalam pembelian apartment. Tapi seandainya, ternyata kita masih belum tahu motif beli kita apa. Misalnya saja, uang tabungan kita terlalu banyak, bingung mau buat apa, hehehe… gunakan saja gabungan2 analisa tersebut di atas. Intinya, jadilah pembeli yang rasional, bukan emosional..

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Scroll to Top